Конструктор сайтов от
Авторские фонды ОПИФ «Семейный Капитал» и ЗПИФ «Квадратные Метры». Налоговая оптимизация, ипотечные стратегии, автоследование и парковка капитала — в единой юридически идеальной конструкции.
ЦБ на заседании 11 сентября 2026 года взял паузу, оставив ставку на 14%. Рынок воспринял это нейтрально. Но в кулуарах регулятора уже обсуждается сценарий ускоренного снижения ставки до 11–12% уже к концу I полугодия 2027 года. Окно для фиксации доходности по длинным инструментам закроется быстрее, чем закладывает консенсус.
1.Минфин повысил программу заимствований до 6,5 трлн ₽ на 2026 год — это временное давление на кривую доходности.
2.Доходность 10-летних ОФЗ в третий раз за год подходит к 17% — историческая точка входа.
3.Рынок складской недвижимости: ввод в 2027 году сократится на 38% — ставки аренды начнут расти.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Ежемесячные арендные выплаты, освобождение от налога на имущество у пайщика, ЛДВ через 3 года.
Складской комплекс «Валищево 1». Моноарендатор «Деловые линии». До 2032 года. Целевая доходность 21%.
Доля: 20%
Секьюритизация портфеля Т-Банка. Купон 16,25%. Рейтинг AAA(ru.sf). YTM ~17,4%.
Доля: 20%
Складской комплекс в Чехове. 13 189 кв. м. Аренда 12,9% + рост стоимости.
Доля: 15%
TKVM. Жилая недвижимость бизнес-класса Москвы. Переоценка пая 8–12%.
Доля: 15%
TRRE. Премиум-сегмент ЖК Republic. Рост цен на новостройки 10–15%.
Доля: 10%
Защита от инфляции. Потенциал $5 000/унция к 2027 году.
Доля: 10%
Кэш-менеджмент. RUSFAR − 1,2% ≈ 13,6% годовых. Сокращается по мере снижения ставки.
Доля: 10%
| Актив | Тикер | Целевая доля | Роль |
|---|---|---|---|
| Акцент 5 | XACCSK | 20% | Якорный актив |
| Ипотечный поток 1.0 | RU000A10FWR5 | 20% | Купонный доход |
| Складская коллекция 2 | RU000A109GQ8 | 15% | Складская недвижимость МО |
| TKVM | TKVM | 15% | Жилая недвижимость |
| TRRE | TRRE | 10% | Премиум-сегмент |
| TGLD | TGLD | 10% | Защита от инфляции |
| TMON | TMON | 10% | Кэш-менеджмент |
| Актив | Доля | Сумма (10 000 ₽) | Доходность | Доход за 9 мес. |
|---|---|---|---|---|
| Акцент 5 | 20% | 2 000 ₽ | 21% | 315 ₽ |
| Ипотечный поток 1.0 | 20% | 2 000 ₽ | 17,4% | 261 ₽ |
| Складская коллекция 2 | 15% | 1 500 ₽ | 12,9% | 145 ₽ |
| TKVM | 15% | 1 500 ₽ | 10% | 112 ₽ |
| TRRE | 10% | 1 000 ₽ | 12% | 90 ₽ |
| TGLD | 10% | 1 000 ₽ | 15% | 112 ₽ |
| TMON | 10% | 1 000 ₽ | 13,6% | 102 ₽ |
| ИТОГО | 100% | 10 000 ₽ | ~16,8% | ~1 137 ₽ |
Открытый паевой фонд рыночных финансовых инструментов. Купонные выплаты 2 раза в год, освобождение до 9 млн ₽ через 3 года владения.
| Выпуск | Погашение | Купон | YTM | Дюрация | Доля |
|---|---|---|---|---|---|
| ОФЗ 26246 | 12.03.2036 | 12,0% | 16,38% | 5,15 | 18% |
| ОФЗ 26252 | 12.10.2033 | 12,5% | 16,32% | 4,47 | 18% |
| ОФЗ 26249 | 16.06.2032 | 11,0% | 15,96% | 5,50 | 15% |
| ОФЗ 26241 | 17.11.2032 | 9,5% | 15,88% | 4,43 | 15% |
| ОФЗ 26240 | 30.07.2036 | 7,0% | 15,88% | 6,27 | 12% |
| ОФЗ 26233 | 18.07.2035 | 6,1% | 15,89% | 6,13 | 12% |
| TGLD | — | — | — | — | 5% |
| TMON | — | — | 13,6% | — | 5% |
За 9 месяцев на 10 000 ₽ — ~768 ₽ или ~10,2% от вложенной суммы.
При снижении ставки до 10,5–12,5% — +10–15% к телу облигаций.
Базовый сценарий:+20–25%. Оптимистичный: +30–40%.
Копирование сделок управляющего в автоматическом режиме. Комиссия за управление — 1,5% годовых. За успех — 10% от доходности выше 15%.
от 10 000 ₽
12–18 мес.
16–20%
| Инструмент | Тикер | Доля |
|---|---|---|
| Акцент 5 | XACCSK | 25% |
| Ипотечный поток 1.0 | RU000A10FWR5 | 25% |
| TKVM | TKVM | 15% |
| TGLD | TGLD | 15% |
| TRRE | TRRE | 10% |
| TMON | TMON | 10% |
Ставка 11–12% к концу 2027.
Ставка ниже 10%.
Ставка 13–14%.
Введите сумму — получите распределение по фондам и прогноз дохода за 9 месяцев.
Три ключевых принципа налогообложения фондов + схема освобождения до 9 млн ₽ через 3 года владения.
Имущество ПИФ не является объектом налогообложения. Налог на имущество в ЗПИФ платит УК — учтено в стоимости пая.
Промежуточные выплаты облагаются НДФЛ: 13% до 2,4 млн ₽, 15% — с превышения.
НДФЛ взимается с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение.
| Показатель | Без ЛДВ | С ЛДВ (3 года) |
|---|---|---|
| Прибыль от продажи | 5 000 000 ₽ | 5 000 000 ₽ |
| Налогооблагаемая база | 5 000 000 ₽ | 0 ₽ |
| НДФЛ (15%) | 750 000 ₽ | 0 ₽ |
| Экономия | — | 750 000 ₽ |
| Инструмент | Налог на имущество | НДФЛ с дохода | ЛДВ |
|---|---|---|---|
| Прямое владение квартирой | 0,1–2% кадастра | 13% | 5 лет |
| ЗПИФ «Квадратные метры» | 0% | 13–15% | 3 года |
| ОПИФ «Семейный Капитал» | 0% | 13–15% | 3 года |
| ИИС-3 | — | 0% до 30 млн ₽ | — |
При ставке по ипотеке 18% и доходности фондов 18–20% инвестиции выгоднее досрочного погашения, особенно с учётом ЛДВ.
| Параметр | Досрочное погашение | Инвестиции в фонды |
|---|---|---|
| Ипотека | 5 000 000 ₽ под 18% | 5 000 000 ₽ под 18% |
| Доп. инвестиции | 0 ₽ | 30 000 ₽/мес |
| Через 5 лет | Остаток 3 200 000 ₽ | Портфель ~2 950 000 ₽ |
| Итог | Экономия на процентах | Полное закрытие ипотеки |
150 000 ₽/мес × 12 мес = 1 800 000 ₽. С купонами и переоценкой — ~1 845 000 ₽. Плюс имущественный вычет 260 000 ₽.
Портфель 10 млн ₽ → кредит 7 млн ₽ под 16–18%. Платёж 126 200 ₽/мес. Доход от паёв 154 200 ₽/мес. Чистый поток:+28 000 ₽/мес.
Покупка паёв на 3 млн ₽ → через 3 года портфель 5 050 000 ₽. Зачёт паёв в счёт покупки квартиры. Ипотека только на остаток.
Пять историй от первого лица. Имена изменены, суммы округлены.
У меня ипотека была с 2021 года. 6,2 миллиона, ставка 9,2%. В 2023 ставка улетела, рефинансироваться смысла нет. Платёж 53 тысячи в месяц.
Коллега рассказал про ИИС. Я отмахнулся. Но он сказал: «Открой, там вычет 52 тысячи в год». Открыл ИИС-3 в феврале 2024. Купил ОПИФ «Семейный Капитал».
Первый купон — 28 тысяч. Сидел и смотрел. Это почти половина ипотечного платежа. Потом добавил ЗПИФ — там арендные выплаты каждый месяц. Первая — 12 тысяч, вторая — 14, третья — 18.
Через три года — 4,1 миллиона. Ипотечный остаток — 3,7. Применил ЛДВ, закрыл одним платежом. Осталось 400 тысяч на ремонт.
Что понял:досрочное погашение — это когда отдаёшь деньги банку и они исчезают. А фонды — деньги остаются у тебя, а банк просто ждёт.
Я человек осторожный. Вклады в банках, не играю в акции. Когда предложили ОПИФ — сказала: «Это же пирамида». Но у меня ипотека 4,8 млн под 14%, платёж 62 тысячи. Работала на две ставки.
Начала с 10 тысяч. Просто попробовать. Через месяц — 10 200. Через три — 10 800. Добавила 50 тысяч. Через полгода пришёл первый купон — 3 400 рублей.
Открыла ИИС, занесла 300 тысяч. Взяла ЗПИФ — арендные выплаты 8 тысяч в месяц. Через год — 1,4 миллиона в фондах.
Через три с половиной года продала часть портфеля. ЛДВ сработала. Закрыла ипотеку полностью. Осталось на отпуск.
Цель — квартира. Первоначальный взнос 3 миллиона. Копили на вкладах, но инфляция съедала всё.
Открыли ИИС-3 на меня и на жену. По 400 тысяч в год каждый. Купили ОПИФ и ЗПИФ.
Через два с половиной года — 4,3 миллиона. Плюс вычеты по ИИС — 104 тысячи. Купили квартиру за 8,2 млн. Ипотека только на 3,8. Через год закрыли остаток.
Разница за три года — почти миллион.
Развод, размен квартиры. Банк дал 5,5 миллиона под 16%. Платёж 78 тысяч. «Сергей, ты до пенсии не закроешь».
Открыл ИИС-3. Занес 400 тысяч. Купил ОПИФ и ЗПИФ. Первые купоны — 22 тысячи. Первые арендные — 9 тысяч. Всё реинвестировал.
Через три года — 4,6 миллиона. Остаток — 3,9. Закрыл. Мне 51. Я без долгов. И у меня остался портфель на 700 тысяч.
Ипотека 3,8 миллиона под 15%. Платёж 52 тысячи. Зарплата 95. Половина уходила на квартиру.
Попробовала гасить досрочно. За год закрыла 200 тысяч сверху. Поняла: путь в никуда.
Открыла ИИС, занесла 300 тысяч. Купила ОПИФ и ЗПИФ 50/50. Первый купон — 9 тысяч, первая аренда — 6. Через три года — 3,4 миллиона. Остаток — 3,1. Закрыла.
Теперь у меня квартира и портфель. А не просто квартира.
Все ресурсы проекта: сайт, канал, портфель, заявка на покупку паёв, стратегия автоследования и ПДУ.
Через 3 года — до 9 млн ₽ без НДФЛ. Через 5 лет — закрытая ипотека или квартира через ЗПИФ.